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Saint-Moritz

Engadina, Svizzera · si prendono in locazione due appartamenti · gli immobili restano del proprietario

Difficoltà 2,5 / 5

Capitale iniziale richiesto 40–70 mila €

Ricavo lordo annuo stimato 180–280 mila €

Due appartamenti presi in locazione. Il capitale iniziale rientra in uno o due anni.

Spese di gestione mensili in inverno 5.200–10.200 €Avvio in 4–8 settimane

L’operazione in sintesi

Prendiamo in locazione due appartamenti ampi vicino a Saint-Moritz, nei comuni di Celerina, Samedan o Pontresina. D’inverno li affittiamo ai turisti, una settimana per volta, a tariffe elevate. Ogni mese si pagano il canone al proprietario, le pulizie e il riscaldamento. La differenza è il nostro guadagno. Il capitale iniziale rientra in uno o due anni.

Come procediamo

Si prendono in locazione due appartamenti ampi a Celerina, Samedan o Pontresina
Si cercano immobili già arredati: noi curiamo i dettagli e le fotografie. Così non si riacquista l’arredo e si resta entro i 40–70 mila €
Da dicembre a marzo si affitta ai turisti: nei periodi di maggiore richiesta la tariffa va da 1.100 a 2.500 € a notte
Prima si chiede al Comune l’autorizzazione a subaffittare ai turisti, poi si firma il contratto

Come saranno gli appartamenti

Due appartamenti ampi, con l’arredo già presente dove possibile. D’inverno ospitano i turisti.

Due appartamenti ampiA Celerina, Samedan o Pontresina
Arredo già presenteNoi curiamo i dettagli e le fotografie
Prima l’autorizzazioneSi firma solo dopo il consenso del Comune
L’inverno produce il guadagnoDa dicembre a marzo · negli altri mesi le tariffe scendono

40–70 mila €Capitale iniziale: cauzioni, cura dell’arredo e una riserva per gli imprevisti

180–280 mila €Ricavo lordo annuo stimato con i due appartamenti

1.100–2.500 €Tariffa a notte nei periodi invernali di maggiore richiesta

12–24 mesiTempo stimato per il rientro del capitale iniziale

Afflusso di ospiti in zona: Engadin Tourismus 2023/24 — 916.390 pernottamenti venduti dagli alberghi, il valore più alto mai registrato.
Canoni di locazione: annunci su Homegate e agenzie della valle · si veda «Immobili da prendere in locazione».

Il territorio e la domanda

Perché d’inverno l’Engadina produce reddito. Qui sotto i dati ufficiali della zona.

Lago di Saint-MoritzL’immagine più conosciuta della valle
CorvigliaLe piste da sci sopra il paese
Muottas MuraglIl punto da cui si osserva tutta l’Engadina
Sci e vita mondanaDa dicembre a marzo il paese è al completo

916.390Pernottamenti venduti dagli alberghi dell’alta Engadina nell’inverno 2023/24, da novembre ad aprile. Sono il 3,86% in più dell’anno precedente: il valore più alto mai registrato

428.445Pernottamenti venduti dagli alberghi della sola Saint-Moritz nello stesso inverno, l’1,6% in più dell’anno precedente

61%Su cento ospiti degli alberghi, sessantuno sono svizzeri. È una clientela di prossimità, non soltanto straniera

1.100–2.500 €Tariffa a notte richiesta dagli appartamenti per turisti nei mesi pieni, rilevata sugli annunci di Booking

Fonte: Engadin Tourismus — pernottamenti alberghieri, inverno 2023/24 (916.390 pernottamenti, +3,86%, ospiti svizzeri 61,1%)
Ufficio turismo di Saint-Moritz e Comune (428.445 pernottamenti negli alberghi del paese)
Tariffe degli appartamenti: rilevate a mano sugli annunci di Booking nei mesi pieni. Non è un dato ufficiale.

Immobili da prendere in locazione

Appartamenti da prendere in locazione annuale, da agenzie o da privati, per poi affittarli ai turisti. Aprendo un annuncio si vedono fotografie e canone.

2.200–4.200 €Canone mensile da versare al proprietario per un appartamento ampio in Engadina, come quelli qui sotto

Circa 3 mesiIn Svizzera il proprietario richiede di norma tre mensilità di canone a titolo di cauzione

18–24 mila €Solo di cauzioni per due appartamenti. Sono già comprese nei 40–70 mila € di capitale iniziale

Consenso del ComunePer subaffittare ai turisti serve prima l’autorizzazione. Solo dopo si firma

Dove cerchiamo: Homegate, ImmoScout24 e le agenzie dell’Engadina. All’incontro porto i collegamenti e i contatti aggiornati.
Afflusso di ospiti in zona: si veda la sezione «Il territorio e la domanda».

Homegate

Annuncio reale · affitto annuale

Loft · Via Brattas 43

Appartamento a Saint-Moritz da prendere in affitto tutto l’anno e poi dare ai turisti d’inverno. Non arredato; telefono del proprietario in chiaro.

Dove: Saint-Moritz · 90 m²
Canone: CHF 4.600 / mese
Libero da: 1° dicembre 2026
Contatto: C. Schmidt · +41 79 608 44 08
Foto: 25 fotografie sull’annuncio

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ATLANTIS

Annuncio reale · affitto

Villa Panoramic View

Grande casa a Silvaplana con vista lago. Il canone non è in pagina: si chiede all’agenzia. Utile come secondo immobile o alternativa al loft.

Dove: Silvaplana · 8,5 locali · vista lago
Canone: Da chiedere
Agenzia: ATLANTIS Immo · +41 81 834 30 50
Perché serve: Opzione ampia in valle

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Homegate

Elenco aggiornato · affitti

Altre case in Engadina

Tutti gli affitti vicini a Saint-Moritz (Celerina, Samedan, Pontresina). Qui si cerca il secondo appartamento o un ricambio se i due sopra non vanno.

Dove: Celerina · Samedan · Pontresina
Portale: Homegate · sempre aggiornato
Cosa trovate: Foto, canone, metri quadri
Uso: Scouting continuo in valle

Vedi gli annunci

Fuori dalla stagione invernale

L’inverno produce quasi tutto il guadagno. Negli altri mesi non promettiamo nulla: l’obiettivo è coprire il canone e le spese. Il lavoro, però, non si interrompe a marzo:

Si affitta a chi viene per lavoro e a chi cammina in montagna, a tariffe più basse
Nei mesi non invernali è sufficiente coprire il canone e le spese di gestione
Il guadagno vero resta quello dell’inverno
Se l’estate non rende nulla, i conti di questa proposta restano validi

Conto economico

All’inizio serve un capitale di 40–70 mila €: cauzioni per due immobili (18–24 mila €, poi restituite), cura dell’arredo e fotografie (12–25 mila €), avvocato e verifiche in Comune (2–3,5 mila €), commercialista (1–1,5 mila €) e una riserva per imprevisti (5–10 mila €).

Ogni mese in inverno le spese di gestione sono circa 5.200–10.200 € (canone 3.500–7.000 €, pulizie, utenze e riscaldamento).

Con due appartamenti, una settimana piena su uno può rendere 8–15 mila €. Il ricavo lordo annuo stimato è 180–280 mila €.

Chi ci tutela

Il Comune deve rilasciare l’autorizzazione a subaffittare ai turisti. Si firma solo dopo
Con il proprietario si stipula sempre un contratto scritto
Le cauzioni vengono restituite e l’arredo che acquistiamo resta di nostra proprietà
Prima di procedere ci confrontiamo con un commercialista svizzero

Guida alle telefonate

Questi due interlocutori hanno il telefono diretto: si può chiamare subito, senza attendere una risposta scritta. Le telefonate si fanno in italiano. Aprendo una riga si legge cosa dire e si annotano gli esiti. Le annotazioni restano salvate su questo computer.

ATLANTIS Immo Consulting SA Via Foppas 12 · Silvaplana-Surlej · dispone di 8 o 9 immobili

+41 81 834 30 50

Immobili in gestione · Dispongono di 8 o 9 immobili di pregio tra Silvaplana e Saint-Moritz. Con una sola telefonata si esaminano tutti.

Villa «Panoramic View» · 8 locali e mezzo, 6 camere da letto, 4 bagni, vista sul lago e impianto di risalita a pochi passi. Il numero elevato di camere ci è utile, perché si affitta a gruppi. Gli altri 7 o 8 immobili vanno da 4 a 8 locali e mezzo, con vista; alcuni sono direttamente sulle piste.

Annuncio · Homegate 4003426045 — il canone non è indicato. Al telefono si chiede l’importo effettivo e se consentono che l’immobile venga affittato ai turisti.

Cosa dire al telefono, in italiano

Buongiorno, sono Tommaso Stoppani. Lavoro con un piccolo gruppo italiano che affitta case ai turisti, a Venezia, in Puglia e in Portogallo. Cerchiamo uno o due immobili ampi in Engadina, in locazione annuale, da destinare agli ospiti nella stagione invernale. Avete disponibilità e canoni per la villa Panoramic View o per immobili simili? Volentieri ci confrontiamo sui numeri.

Nota pratica · Al telefono si propone soltanto un canone fisso, anche leggermente superiore a quello richiesto. Non si offre subito una percentuale sugli incassi: chi affitta per anni preferisce un importo certo ogni mese, che può verificare. La percentuale si tiene da parte e si propone solo se il rifiuto dipende davvero dall’importo. Spesso invece dipende dal regolamento condominiale o dai vicini, e in quel caso la percentuale non serve. Non si dice «lo prendo così com’è» prima di conoscere il canone: con ATLANTIS il canone non è indicato.

Appunti della telefonata

Christopher Schmidt Via Brattas 43 · St. Moritz · loft 90 m²

+41 79 608 44 08

L’immobile · Un appartamento a pianta aperta di 90 m², con grandi vetrate e vista sull’Engadina. Il canone è di 4.600 franchi al mese, poco meno di 5.000 €. È libero dal 1° dicembre 2026. Non è arredato: l’arredo va computato nel capitale iniziale.

Fotografie · Homegate 4003468495 — sono 25 fotografie.

Cosa dire al telefono, in italiano

Buongiorno, sono Tommaso Stoppani. Ho visto su Homegate l’appartamento in Via Brattas 43, a 4.600 franchi al mese. Cerchiamo un immobile in locazione annuale, da destinare poi agli ospiti nella stagione invernale, con un servizio di buon livello. Il canone è confermato dal 1° dicembre? L’immobile si può subaffittare, o il regolamento condominiale lo vieta? Possiamo parlarne dieci minuti?

Nota pratica · È preferibile telefonare anziché scrivere un messaggio lungo. Dichiarare subito per iscritto la destinazione turistica mette sulla difensiva. Al telefono si chiede prima la disponibilità e il regolamento condominiale, e solo dopo si spiega l’uso previsto.

Appunti della telefonata

40–70 mila € Capitale iniziale, versato una volta · ricavo lordo stimato 180–280 mila € all’anno

Vedi il conto